从化市个人出售住房纳税指引

时间:2008-12-20  来源:  作者:  关注度: ℃ 文字大小:【】【】【

    

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  个人出售自有住房取得的收入,应按规定缴纳个人所得税、营业税、城市维护税、教育费附加、土地增值税、印花税.qCA从化网

(一)个人所得税:qCA从化网

根据个人所得税法的规定,个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。qCA从化网

1、计算方法qCA从化网

(1)据实征收:个人转让自有房产的,纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的,可根据个人所得税法的规定按照“财产转让所得”项目据实征收个人所得税。qCA从化网

应纳税所得额=每次转让房产收入额-房产原值-合理费用qCA从化网

应纳税额=应纳税所得额×20%qCA从化网

(2)核定征收:按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、第三十六条和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十九条的有关规定,凡个人转让房产过程中有出现下列情形之一的,实行核定征收:qCA从化网

A、未能提供合法、有效的售房合同,不能正确计算售房收入的;qCA从化网

B、未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证,不能正确计算房产原值的;qCA从化网

C、未能提供支付合理费用相关凭证,不能正确计算合理费用的;qCA从化网

D、申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格,又无正当理由的;qCA从化网

E、个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的;qCA从化网

F、在办理个人所得税完税手续时,未按本通知第四点规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。qCA从化网

实行核定征收按以下公式计算:qCA从化网

应纳税额=个人转让房产收入额×带征率qCA从化网

个人转让房产收入额一般按实际成交价格(指开具售房发票所载金额)确定;但纳税人申报的售房收入额低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格又无正当理由的,按房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格确定。qCA从化网

个人转让住房按1%的带征率征收个人所得税;通过拍卖行转让个人房产取得的拍卖收入按3%的带征率征收个人所得税。qCA从化网

2、减免个人所得税规定 qCA从化网

(1)对个人出售自有住房并在出售后1年内重新购房的,且出售及新购住房均座落在广州市区范围(含三区两市)内,其出售住房已缴的个人所得税视重新购房的价值可全部或部分予以退回。qCA从化网

(2)对个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房,对其所得暂免征收个人所得税。qCA从化网

(3)按照城市发展规划,在旧城改造过程中,凡经县以上人民政府批准,国土局及有关房管部门发出房屋拆迁公告的,个人因被征用房产而取得的补偿费收入,无论是现金、有价证券还是实物(房屋),均暂不征收个人所得税。qCA从化网

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(二)营业税qCA从化网

根据《营业税暂行条例及实施细则》,销售房产按“销售不动产”税目(税率为5%)征营业税。qCA从化网

1、计算方法qCA从化网

个人销售其购置的不动产,以销售不动产的全部收入减去购置不动产的原价后的余额为营业额征收营业税。qCA从化网

应纳营业税额=(转让房产收入额-原价) ×5%qCA从化网

注:qCA从化网

(1)2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。qCA从化网

(2)2006年6月1日后,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。qCA从化网

个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的,一律执行销售非普通住房政策,按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。qCA从化网

2、普通住房的标准qCA从化网

(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;qCA从化网

(2)单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下;qCA从化网

(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。qCA从化网

(三)城市维护建设税和教育费附加qCA从化网

应纳城市维护建设税=实际缴纳的营业税税额×7%(5%)qCA从化网

应纳教育费附加=实际缴纳的营业税税额×3%qCA从化网

 (四)土地增值税qCA从化网

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。qCA从化网

1、计算方法qCA从化网

计算土地增值税应纳税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算,具体公式如下:qCA从化网
  (一)增值额未超过扣除项目金额的50%qCA从化网
  应纳税额=增值额× 30%qCA从化网
  (二)增值额超过扣除项目金额的50%,未超过100% qCA从化网
  应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%qCA从化网
  (三)增值额超过扣除项目金额的100%,未超过200%qCA从化网
  应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%qCA从化网
  (四)增值额超过扣除项目金额的200%qCA从化网
  应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%qCA从化网
  上述公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。qCA从化网

2、非房产开发企业(包括个人)扣除项目:qCA从化网
  (1)取得土地使用权所支付的金额qCA从化网
  (2)旧房及建筑物的评估价格。qCA从化网

(3)与转让房地产有关的税金。qCA从化网

从2006年3月2日起,对上述的第(1)、(2)点规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。qCA从化网

3、免税规定qCA从化网

(1)对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税;qCA从化网

(2)转让非普通住宅居住满3年但未满5年的,减半征收土地增值税;居住满5年的免征土地增值税。qCA从化网

 (五)印花税qCA从化网

对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税,税率为万分之五。qCA从化网

 (六)纳税申报地点qCA从化网

从化市地方税务局委托从化市房地产交易所代征我市个人 “二手房”交易行为应缴纳的个人所得税、营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税。qCA从化网

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